Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.

Участок проверен по всем слоям ЗОУИТ официальные реестры/Росреестра. Но часть зон возникает в силу закона и действует, даже если ещё не внесена в ЕГРН:

• Водоохранная зона / прибрежная защитная полоса — ст. 65 Водного кодекса;
• Охранная зона ЛЭП — Пост. Правительства РФ № 160 от 24.02.2009;
• Охранная зона газопровода — Пост. Правительства РФ № 878 от 20.11.2000;
• Приаэродромная территория — ст. 47 Воздушного кодекса;
• Запретные зоны и зоны военных объектов (Минобороны) — Пост. Правительства РФ № 405 от 05.05.2014; охранные зоны охраняемых объектов;
• Земли лесного фонда / защитные леса — Лесной кодекс РФ (капстроительство и частная собственность резко ограничены; наложение «лес ↔ ЕГРН» решается лесной амнистией, ФЗ-280). Если зона есть в ГПЗУ, но её нет в выписке ЕГРН — по закону она всё равно действует. Порядок: письмо в устанавливающий орган за разъяснением/внесением в ЕГРН — Росреестр (внесение ЗОУИТ), сетевая организация (ЛЭП), газораспределительная организация (газопровод), Росавиация (приаэродромная), Росводресурсы/БВУ (водоохранная), Минобороны / военный округ (военные зоны), Рослесхоз / лесничество (лесной фонд). Форма запроса (шаблон): «В отношении ЗУ [КН] прошу разъяснить наличие и границы зоны [тип], отражённой в ГПЗУ [реквизиты], но отсутствующей в выписке ЕГРН, и внести/подтвердить сведения о ней. Прошу указать реестровый номер зоны и ограничения использования.»

Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.

Земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ «ведение садоводства». По ст. 3 ФЗ-217 разрешён жилой дом с постоянной регистрацией, а также садовый дом и хозпостройки. Градостроительный регламент зоны СХ-2 (ПЗЗ, ПЗЗ городского округа Кашира, зона СХ-2 (градрегламент прочитан из документа официальные данные)):

• Основные ВРИ: Ведение садоводства (13.2) и дачного хозяйства (13.3): участок 600–2000/3000 м², макс. застройка 40%, отступ от границ 3 м; капитальный садовый/жилой дом (ФЗ-217, до 3 эт./20 м по СП 53.13330). Огородничество (13.1) — застройка 0%.
• Условно разрешённые / вспомогательные ВРИ: Условно (через публичные слушания): ЛПХ (2.2, 40%), магазины (4.4, 50%), детсад/школа (3.5.1), культурное (3.6, 50%), религиозное (3.7), деловое управление (4.1), банки (4.5).
• Градостроительный регламент: максимальный процент застройки (Кз) — 40%; максимум этажей — 3; высота — 20 м; размеры участка — 600–2 000 м².

Основные виды разрешённого использования:

• Ведение садоводства (13.2) и дачного хозяйства (13.3): участок 600–2000/3000 м², макс. застройка 40%, отступ от границ 3 м; капитальный садовый/жилой дом (ФЗ-217, до 3 эт./20 м по СП 53.13330). Огородничество (13.1) — застройка 0%.
• Ведение дачного/садоводческого хозяйства для собственных нужд
• Жилой дом с постоянной регистрацией (ст. 3 ФЗ-217, до 3 надземных этажей / ≤20 м)
• Садовый дом (сезонный), выращивание с/х культур для себя

Условно разрешённые:

• Условно (через публичные слушания): ЛПХ (2.2, 40%), магазины (4.4, 50%), детсад/школа (3.5.1), культурное (3.6, 50%), религиозное (3.7), деловое управление (4.1), банки (4.5).

Вспомогательные:

• Инженерные сети, скважина/колодец, септик, подъезд

Дачное/садоводческое — для собственных нужд: разрешён капитальный жилой дом с пропиской (ФЗ-217), КФХ/агробизнес НЕ требуется. Категория земель на право дома не влияет (ФЗ-217 действует и на сельхоз-дачных).

Источник: ВРИ и параметры застройки — из действующего градрегламента зоны СХ-2 ПЗЗ муниципалитета; основной ВРИ участка по ЕГРН — «ведение садоводства».

Зоны с особыми условиями использования по слоям Росреестр не выявлены.

имеющиеся данные возможных ограничений (в число ЗОУИТ и в балл НЕ входят — это не подтверждённые зоны, а повод проверить границы/режим по ЕГРН и у профильного органа):

• Приаэродромная территория (ПАТ) — ВОЗМОЖНА (имеющиеся данные «Аэродром Ступино», 24 км); Рядом аэродром — возможна приаэродромная территория, проверить подзону в реестре ПАТ Росавиации/ЕГРН; основание — Возд. кодекс ст.47, 7 подзон

До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег: - Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.

• Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
• Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
• Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
• Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
• Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям Росреестр (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
• Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.

Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:

• актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
• ФИО собственника полностью + дата рождения
• ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)

Для этого участка (по ВРИ и зоне) наиболее применимо:

Садовый дом — порядок: уведомительный.

Когда применяется: Дом сезонного/временного проживания на садовом ЗУ (ВРИ «Ведение садоводства» 13.2). Параметры как для ИЖС (≤ 3 эт., ≤ 20 м).

Путь по шагам:

📄 Документы: уведомление (или декларация в рамках дачной амнистии); правоустанавливающие документы; технический план.

👷 Кто вправе выполнять: Технический план — кадастровый инженер.

⏱ Сроки: Ответ ОМСУ — 7 рабочих дней.

🏛 Куда обращаться: ОМСУ, МФЦ, Госуслуги.

Основание: ГрК РФ ст. 51.1; ФЗ-217; ФЗ-218 (упрощённый порядок до 01.03.2031). ——— Теплицы — порядок: без разрешения.

Когда применяется: Некапитальная теплица (без фундамента, легко демонтируемая) — НЕ объект капитального строительства.

Путь по шагам:

📄 Документы: для капитальной — техплан (при регистрации).

⏱ Сроки: Для некапитальной — без согласований.

🏛 Куда обращаться: Согласований по общему правилу нет.

Основание: ГрК РФ ст. 1 п. 10.2 (некапитальные), ст. 51 ч. 17; ЗК РФ (по ВРИ). ——— Гараж — порядок: без разрешения.

Когда применяется: Гараж для собственных нужд на своём участке (ВРИ допускает). Капитальный гараж — ОКС, некапитальный — нет.

Путь по шагам:

📄 Документы: техплан (для капитального); декларация; по амнистии — документы, подтверждающие пользование.

⏱ Сроки: Без разрешения; регистрация — по срокам Росреестра.

🏛 Куда обращаться: Росреестр/МФЦ; по амнистии — ОМСУ.

Основание: ГрК РФ ст. 51 ч. 17 п. 1; ФЗ-79 (гаражная амнистия); ФЗ-218. ——— Баня / хозпостройка вспомогательного назначения — порядок: без разрешения.

Когда применяется: Строение вспомогательного использования (баня, сарай, хозблок) на участке ИЖС/ЛПХ/садовом.

Путь по шагам:

📄 Документы: декларация (при регистрации капитальной).

⏱ Сроки: Без согласований.

🏛 Куда обращаться: Согласований нет; регистрация по желанию — Росреестр/МФЦ.

Вспомогательное строение допускается при наличии на участке основного объекта и в пределах ВРИ.

Основание: ГрК РФ ст. 51 ч. 17 п. 3; СП 53.13330; ПЗЗ муниципалитета. Порядок для других типов объектов (справочно):

• Жилой дом для постоянного проживания (ИЖС) — порядок уведомительный. Отдельно стоящий дом ≤ 3 надземных этажей, ≤ 20 м, не предназначенный для раздела на квартиры. ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (2.1) или ЛПХ в границах НП. (ГрК РФ ст. 51.1, 55; ЗК РФ; ФЗ-218)
• Многоквартирный дом (МКД) — порядок разрешительный. Дом с квартирами. Только в жилой зоне, где МКД предусмотрен ПЗЗ (Ж-2/Ж-3 и т. п.). На землях ИЖС/садовых — ЗАПРЕЩЁН. (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 54, 55; ФЗ-214)
• Склад / складской комплекс — порядок разрешительный. Капитальное складское здание. Производственная, коммунально-складская или иная зона, где склады разрешены ВРИ (6.9 «Склады», 6.0 и др.). (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55; ЗК РФ)
• Производственный объект (завод, цех, ангар производства) — порядок разрешительный. Капитальный производственный объект. Производственная зона (П), ВРИ «Производственная деятельность» (6.0) и подвиды. (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55; ФЗ-116; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)
• Ресторан / кафе / объект общественного питания — порядок разрешительный. Капитальный объект общепита. Общественно-деловая зона (О), ВРИ «Общественное питание» (4.6) или смежные; на землях ИЖС/сельхоз — не допускается без смены ВРИ. (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55; СанПиН 2.3/2.4.3590-20; ФЗ-294)
• Иные здания и сооружения — порядок разрешительный. Любой капитальный объект, не отнесённый к упрощённым (общественные здания, гостиницы, АЗС, спортивные и линейные объекты и т. п.). (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55) Общее правило: жилой дом ИЖС и садовый дом — уведомительный порядок (ГрК ст. 51.1); склад, производство, МКД, общепит и иные капитальные объекты — разрешительный (ГПЗУ → проект → экспертиза → разрешение → ввод, ГрК ст. 48, 49, 51, 55); теплицы, гаражи и бани для собственных нужд — без разрешения (ГрК ст. 51 ч. 17). Точный порядок зависит от ВРИ участка и территориальной зоны ПЗЗ.

Рельеф: высота ≈ 209 м, уклон ≈ 1.2° (≈ 2.1%) — ровный, перепад ≈ 10 м (открытые официальные источники РФ открытые официальные источники РФ GLO-30).

Грунт: суглинок, pH ≈ 6.2. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).

• Электро: ВЛ (магистральная) 220 кВ — ≈ 3.8 км
• Газ: газопровод в реестре рядом не выявлен — статус по схеме газификации (соц.газификация ПП-1547)
• Вода: локально — ≈ 793 м

В границах населённого пункта: нет (категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения» (за границами населённого пункта)). Предельные размеры: мин. размер участка 600 м², макс. 2 000 м² → раздел по мин. размеру не проходит. ПЗЗ муниципалитета (регламент зоны). Застройка: Виды разрешённого использования и параметры застройки (макс. % застройки Кз, предельные размеры участка, этажность/высота) устанавливает градостроительный регламент ПЗЗ для территориальной зоны участка (зона определяется по генплану поселения) — извлекаются из ПЗЗ, произвольные значения не подставляются. Дополнительно на садовом/дачном участке действуют ФЗ-217 и СП 53.13330. Для крупного участка главный сценарий — не один дом, а раздел/освоение (см. максимальный сценарий).

Ближайший аэродром — Аэродром Ступино (~24.5 км). В ПРИАЭРОДРОМНОЙ ТЕРРИТОРИИ (зарегистрированный ЗОУИТ Росреестр): Приаэродромная территория (ПАТ) — ВОЗМОЖНА (имеющиеся данные «Аэродром Ступино», 24 км)

Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ). Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).

• ООПТ: Заказник "Дубрава в кв. 36-42 Серебряно-Прудского лесничества" — 19.6 км
• ООПТ: Заказник "Александровский лес" — 22.4 км
• ООПТ: Памятник природы "Широколиственный лес и луга на Мордвесе" — 24.3 км
• полигон ТКО/свалка — 9.0 км
• полигон ТКО/свалка — 9.2 км
• полигон ТКО/свалка — 12.6 км Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.

Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.

Федеральные (нацпроекты 2025–2030):

• Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, инфраструктура (в Москве/МО/СПб сельская ипотека НЕ применяется — территория исключена) (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.)) Региональные госпрограммы субъекта:
• Субсидия на возмещение затрат на создание объектов инженерной и транспортной инфраструктурыдля новых промышленных предприятий и (или) для увеличивших производственные мощности существующих промышленных предприятий
• Совместные займы ФРП РФ и РФРП Московской области по программе "Проекты развития"
• Льготные займы РФРП Московской области по программе «Малый инвестпроект»
• Статья 26.18. Льготы, предоставляемые инвесторам, осуществившим капитальные вложения в объекты основных средств Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.

Поблизости организованный коттеджный посёлок.

Вывод: посёлок находится рядом (центр ≈ 1.4 км), но это НЕ значит, что участок входит в его состав — уточните принадлежность по кадастровой карте и документам. Данные посёлка приведены для справки (окружение).

Рыночная оценка — ≈ 1 326 600 ₽ (220 000 ₽/сотку · 22 000 000 ₽/га). доходный подход: капитализация арендной платы за землю

Кадастровая стоимость — 171 348 ₽ (284 ₽/м² · 28 416 ₽/сотку · 2 841 600 ₽/га)

Цена продажи — 300 000 ₽

Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (доходный подход, капитализация арендной платы 22 000 ₽/сотку·год ÷ 10%): ≈ 1 326 600 ₽ (220 000 ₽/сотку). Прямых сопоставимых предложений в открытых источниках на дату сбора не найдено — оценка доходным подходом (самостоятельный ФСО-метод, аналоги не требуются).

Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.

• Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 12 млн ₽ · господдержка
• Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-08-15 · до 5 млн ₽ · господдержка
• Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,9–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-08-15 · до 60 млн ₽ · господдержка
• Ипотека на строительство дома ИЖС (рыночная, по договору подряда через эскроу) · Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и др. — 18,9–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-08-15 · до 20 млн ₽ · господдержка

Льготные программы на строительство ИЖС: Семейная (до 6%), Сельская (до 3% — вне городов и агломераций), Дальневосточная / Арктическая (до 2%). ⚠️ Льготная ставка держится, только пока выполняются условия: уведомление о планируемом строительстве (без него банк не финансирует), расчёты через эскроу, постройка и регистрация дома в срок, прописка в течение 270 дней. Нарушение любого пункта → ставка повышается до базовой.

Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки. Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК). Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ). Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)

Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы. Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью. Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ. Основание: ПП РФ № 1547

Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми). Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту). Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта. Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта

• Забор и ворота — ≈ 310 310 ₽
• Скважина и водоснабжение — ≈ 195 800 ₽
• Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 159 500 ₽ Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 159 500 ₽ (по числу жильцов/УГВ). ИТОГО ориентир: ≈ 712 000 ₽ (с резервом 7%). Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 712 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом; заложен резерв 7 % на непредвиденные работы. Итоговая сумма фиксируется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.

Эксперимент ФЗ №127-ФЗ от 07.06.2025 на регион (Московская область) не распространяется — механизм гостевого дома без смены ВРИ здесь недоступен.