Заключение Навигатора по земле
Участок 23:30:0201009:12078 · 6 сентября 2026 г.
Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Басина и Партнёры · landszs.ru
Заключение о земельном участке
Оценка объекта по открытым данным Росреестра (НСПД/ПКК), ПЗЗ и официальных источников РФ
Документ № ЗН-0100912078
Дата 24.10.2026
Статус оплачено
Дата 24.10.2026
Статус оплачено
| Кадастровый номер | 23:30:0201009:12078 | Оценка | 3,0 / 10 |
| Адрес · ВРИ | Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная», отделение «Голубая бухта» · для индивидуального жилищного строительства · 5.3 сот. | ||
| Объект | Земельный участок | ||
3,0
из 10
Строить жильё нельзя: участок в зоне с запретом жилой застройки (см. раздел ЗОУИТ)
для индивидуального жилищного строительства · 5.3 сот.
| Юридическая чистота 6,0 | Пригодность под стройку 5,5 | Окружение и транспорт 7,6 | Цена и финансирование 6,8 |
Сводка: на что смотреть до сделки
Продавец не проверен — банкротство, аресты, залоги, «скрытые» права до передачи денег.
Право и собственник. ЕГРН
Проверка собственника — что обязательно проверить до задатка. ЕГРН · ЕФРСБ · ФССП · kad.arbitr · залоги ФНП · дееспособность
Обременения права. ЕГРН
ЗОУИТ · выявлено зон: 1. санитарно-защитная
В порядке: 9 проверок (категория, ВРИ, окружение и др.).
Статусы: норма · внимание · риск · справка.
Блок 1 Участок по закону — категория, ВРИ и нормы зоны
1.1Категория, зона и ВРИчто это по закону
Категория, зона и ВРИ
зона по карте зонирования ПЗЗ
Ж-1
подробнее
Территориальная зона: Ж-1 — Жилая зона — Зона индивидуальной, малоэтажной жилой застройки (Ж-1) Фонталовского сельского поселения Темрюкского района — определена по карте градостроительного зонирования ПЗЗ (ФГИС ТП, наложение границ участка).
Земли населенных пунктов, ВРИ «для индивидуального жилищного строительства».
Профильный ВРИ для жилого дома с пропиской.
Основные виды разрешённого использования (по регламенту зоны):
• Индивидуальное жилищное строительство (2.1) — по сведениям ЕГРН
Условно разрешённые ВРИ зоны (ст. 39 ГрК — слушания):
• Магазины (4.4)
• Общественное питание (4.6)
• Бытовое обслуживание (3.3)
• Дошкольное/школьное (3.5.1)
Вспомогательные ВРИ зоны:
• Гаражи, хозпостройки, баня, инженерные сети (вспомогательные)
Блок 2 Природные условия — геология, рельеф, солнце, ветер
2.1Геология и грунтнесущая способность · УГВ
Геология, рельеф и грунт
открытые официальные источники РФ · геодезия/топосъёмка
уклон 4.3°
подробнее
Рельеф: высота ≈ 58 м, уклон ≈ 4.3° — пологий, перепад ≈ 2 м (официальные данные о рельефе).
Грунт: глина, pH ≈ 6.9.
Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
2.2Рельеф участкауклон · перепад
Как участок наклонён — чтобы спланировать площадку под дом и водоотвод.
Разрез: уклон 4,3°, перепад ≈2 м, высота ≈58 м. Точные отметки — по геодезической съёмке.
Что делать (пологий склон): под дом готовят горизонтальную площадку — срезка/подсыпка с послойным уплотнением; фундамент ленточный или плитный с привязкой к перепаду; дренаж и ливнёвку — ВЫШЕ дома; отмостка с уклоном 1–2% (СП 22.13330). Дом ставят выше по склону, сад — ниже. Перепад 2 м можно обыграть террасами/подпорными стенками (плюс к виду и цене).
2.3Солнце, инсоляция и ветерориентация дома
Где солнце и откуда ветер — чтобы правильно повернуть дом и окна.
Ход солнца (реальные углы) и роза ветров — план и разрез
| Солнце в полдень | лето 68°, зима 21° (с юга) |
| Высота солнца в полдень | лето — 68°, зима — 21° (солнце в южной части неба) |
| Инсоляция | жилые комнаты окнами на Ю / ЮВ / В — норма ≥ 2 ч (СанПиН 1.2.3685-21). |
| Ветер | зимой — Ю / ЮЗ, летом — С / СЗ / З. С холодной стороны — хозблок, гараж, глухие стены. |
| Совет | максимум остекления и жилых комнат — на юг; проверить, что южную сторону не затеняют лес/соседний дом. |
Блок 3 Ограничения и геометрия — ЗОУИТ, контур, пятно застройки
3.1Зоны с особыми условиями (ЗОУИТ)выявлено зон: 1
Коротко: на участке выявлено 1 зона с особыми условиями. Наибольшее покрытие — 100% площади. По каждой ниже: режим, согласование, снятие.
Что ограничивает стройку — по каждой зоне
Третья зона горно-санитарной охраны. Участок 1 - для охраны береговой полосы Азовского моря, а также Динского и Таманского заливов Черного моря — 100% · строить можно — условно (после согласования)
Ограничения: 2/3-й пояс — ограничения на загрязнители + обязательное канализование; строительство по согласованию. (СанПиН 2.1.4.1110-02)
Согласовать: Роспотребнадзор; уточнить пояс по акту установления ЗСО.
Снять зону: Меняется при пересмотре проекта ЗСО (Роспотребнадзор); 1-й пояс практически не снимается.
Последствия: Нарушение режима — штраф, предписание; в 1-м поясе — снос.
Итог по ЗОУИТ: Участок в зоне практически весь участок (~100%). Строить можно условно — после согласований и выполнения требований по каждой зоне (канализование, письменные согласования с сетевыми/надзорными органами — см. выше).
3.2Геометрия участка — контур, соседи, пятно застройкиграницы · подъезд · зоны
Геометрия с соседями: участок среди соседей: 114 рядом, застроено 0, свободно 114. Серые пятна — существующие постройки.
Геометрия с нанесёнными зонами ЗОУИТ → пятно застройки.
Пятно застройки — зелёным на чертеже: свободная от охранных зон часть. Здесь строить можно.
Правовой режим по каждой зоне (что можно, с кем согласовать, последствия неисполнения) — единым списком в пункте «Зоны с особыми условиями (ЗОУИТ)» выше. Здесь он не дублируется: вывод по стройке один.
Традиция
Что разместить
Проектировщик мастер-плана
Расстановка дома, гаража, сада, скважины и септика по солнцу, сторонам света и традициям (Васту, Фэншуй, Ислам, Иудаизм, Православие) — в реальном масштабе, по линии застройки квартала и с нормативами.
входит в полный тариф · допокупкаМастер-план — полноразмерный дом с гаражом у въезда, по солнцу и сторонам света (сценарий «с согласованием»). Часть участка под охранной зоной ВЛ — капитальные постройки здесь только по письменному согласованию с сетевой (Россети). Компактный вариант без согласования — на чертеже «Геометрия с зонами» выше.
Территориальный план — предварительная нарезка крупного участка на лоты (принцип девелопмента территории): выберите размер участка, кликните лот — площадь и габариты. Точная нарезка — по проекту межевания/планировки территории (ГрК ст. 41–43).
СПОЗУ — формальный лист для раздела 4 уведомления о строительстве (ст. 51.1 ГрК): дом фасадом к улице, гараж у въезда, скважина у дома, септик с подъездом. Полноразмерный сценарий; при зоне ВЛ капитальные постройки в её границах — по согласованию с сетевой (см. строительный блок). Порядок подачи — там же.
3.3Что можно построить1 проверок
В границах населённого пункта
категория земель
в границах НП
подробнее
Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.
3.4Матрица рисков и стоп-факторывероятность · влияние
| Фактор риска | Уровень | Что делать |
|---|---|---|
| Третья зона горно-санитарной охраны. Участок 1 - для охраны береговой полосы Азовского моря, а также Динского и Таманского заливов Черного моря | 🟡 средний | Роспотребнадзор; уточнить пояс по акту установления ЗСО. |
| Кз/этажность — ориентир (не подтверждён ГПЗУ) | 🟡 средний | Уточнить по ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК) до финмодели |
| Юридическая чистота продавца | 🟡 проверить | ЕГРН, ФССП, банкротство, суды — до задатка |
Стоп-факторы: жёстких стоп-факторов застройки не выявлено — проект реализуем при соблюдении режимов зон. Остальные зоны рабочие (согласование/канализование).
Блок 4 Экология района — воздух, вода, отходы, лес
4.1Экология районавоздух · вода · ТКО · санитарные · лес
Что рядом влияет на здоровье и комфорт: свалки и полигоны ТКО, промышленность и задымление, качество воды и воздуха, леса и ООПТ.
Экология · воздух, вода, санитарные объекты
качество воздуха/воды · ООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗ
чисто
подробнее
• ООПТ: Дельта реки Кубань — 46.6 км
• ООПТ: Приазовский заказник — 62.8 км
• ООПТ: Природный заповедник «Опукский» — 71.6 км Качество воздуха: крупных источников (промзоны, магистрали, полигоны ТКО, карьеры) по открытым картам в радиусе 2 км не отмечено — фон предположительно благоприятный; ⚠️ открытые данные могут быть неполными, уточните на месте. Качество воды / грунтовых вод: по открытым картам и Реестру СЗЗ источников загрязнения грунтовых вод (свалки, скотомогильники, АЗС, кладбища, фермы) в радиусе 1 км не отмечено — ⚠️ ВНИМАНИЕ: открытые карты НЕПОЛНЫЕ, кладбища, фермы, ЛЭП и скважины часто не нанесены; ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте объекты рядом на месте и по спутнику; перед бурением — стандартный анализ воды (СанПиН 1.2.3685-21). Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
Блок 5 Криминалистика района — безопасность
5.1Криминалистика районабезопасность · порядок
Официальная статистика преступности ведётся по субъекту РФ (Генпрокуратура), по конкретному СНТ/улице открытых данных нет. Ниже — реальные ориентиры формата и региональный контекст.
| Формат поселения | Индивидуальный участок вне организованного посёлка — безопасность зависит от соседства и освещения |
| На что смотреть на месте | освещение подъезда и улиц, огороженность и въездной контроль, обжитость соседних участков, видеонаблюдение у правления/КПП. |
| Официальный источник | Портал правовой статистики Генпрокуратуры РФ — crimestat.ru (уровень преступности по субъекту РФ; по участку данных нет). |
Как оценивать: для загородного участка безопасность определяется прежде всего форматом — охраняемый посёлок надёжнее одиночного участка, — а также освещением и близостью полиции. Точных цифр по улице/СНТ в открытых данных нет; ориентируйтесь на формат и региональный фон.
Блок 6 Окружение — транспорт и соседние посёлки
6.1Окружение и транспортрядом с участком
| Парк | 2.805 км |
| Спорт/фитнес | 2.947 км |
| Ресторан | 3.014 км |
| КЭМП Витязь | 3.093 км |
| Изобилие | 3.293 км |
| Продукты ИП Калюжная | 3.987 км |
| Ozon | 4.168 км |
| Аквапарк 'Флиппер' | 4.503 км |
| Трасса: primary | 2.2 км |
| Вокзал Фонталовская | 3.3 км |
| Автобус: остановка | 5 км |
Вывод: 14 объектов инфраструктуры рядом (ближайшие 8 — в таблице), ближайшее — 2.805 км. Инфраструктура в доступности — участок ликвиден.
6.2Посёлки и СНТ рядоманалоги цены · статус района
Организованные посёлки поблизости — показатель развитости района и ориентир цены участка.
Дачные СНТ рядом: 4 · ближайший ≈ 4.7 км
Блок 7 Развитие района — программы, качество жизни, история
7.1Окружение и развитие5 проверок
Приаэродромная территория
аэродром Темрюк
вне ПАТ
подробнее
Ближайший аэродром — Темрюк (~26 км).
Вне приаэродромной территории — подтверждено по слою ЗОУИТ транспорта официальные реестры (приаэродромные зоны на участок не зарегистрированы).
Опорный НП и развитие территории (ОНП)
ОНП 2160 · нацпроекты
не входит
подробнее
Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ) — особого приоритета по линии ОНП нет. Ликвидность и инвестиционная привлекательность: вне ОНП особого приоритета по этой линии нет — развитие по общим госпрограммам региона.
КРТ · не входит
ГИСОГД / ГИС Торги
не входит
подробнее
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
Нацпроекты — федеральные программы 2025–2030
что это даёт участку
3 нацпроекта
подробнее
• Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.)) Что это даёт вам: по нацпроектам бюджетные деньги идут на дороги, инженерные сети (газ, вода, электричество, канализация) и соцобъекты — инфраструктура приходит раньше и за счёт бюджета.
Это прямой рост доступности и цены земли.
Региональные проекты — госпрограммы субъекта
сети, дороги, соцобъекты → капитализация
8 программ
подробнее
• Создание промышленных кластеров
• Повышение производительности труда Краснодарского края
• Субсидия на обеспечение затрат в связи с производством товаров в части заработной платы инвалидов
• Предоставление в аренду земельных участков на льготных условиях для реализации масштабных инвестиционных проектов
• Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края
• Субсидия на финансовое обеспечение затрат, связанных с производством импортозамещающей продукции на территории Краснодарского края, в объеме до 30 % от указанных затрат Что это даёт вам: региональные стройки рядом — новые сети, дороги, парки, торговые центры, жильё, больницы и учебные центры — поднимают спрос и рыночную стоимость участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Это то, что напрямую влияет на капитализацию объекта.
Блок 8 Юридический блок — чистота, продавец, безопасная сделка
⚠️ Важно про данные о правах. По закону раздел прав ЕГРН (собственник, регистрационные действия, обременения и ограничения из выписки) доступен только правообладателю — мы его не запрашиваем. Наша проверка построена на ОТКРЫТЫХ данных Росреестра (характеристики, категория, ВРИ, границы) и публичных реестрах зон (ЗОУИТ, водоохранные, СЗЗ и т.д. — они и отражены в разделе ограничений). Актуальные права и обременения из раздела прав сверяйте по своей выписке ЕГРН или закажите проверку собственника.
8.1Юридическая чистота4 проверок
Форма собственности: частная
по данным официальных реестров/ЕГРН
частная
подробнее
Участок в частной собственности.
Актуального собственника подтверждает свежая выписка ЕГРН; проверку продавца (банкротство, аресты, залоги, дееспособность) закажите отдельно в разделе «Юридическая чистота».
Муниципалитет предоставить такой участок не может — он уже оформлен.
Обременения права
ЕГРН
проверить
подробнее
Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.
На основании каких документов подготовлено заключение
правовые основания
документы
подробнее
Заключение подготовлено на основании официальных документов и действующих правовых норм:
• Сведения ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости): категория земель, вид разрешённого использования, площадь и границы, сведения о правах и зарегистрированных обременениях.
• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования — градостроительный регламент территориальной зоны «Ж-1 — Жилая зона — Зона индивидуальной, малоэтажной жилой застройки (Ж-1) Фонталовского сельского поселения Темрюкского района» (Параметры — по ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД); типовой диапазон Кз для зоны Ж 20–40% (СП 5): основные, условно разрешённые и вспомогательные виды использования и предельные параметры (коэффициент застройки, этажность, отступы).
Правовое основание — ст. 30, 36–38 Градостроительного кодекса РФ.
• Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — ст. 104–107 Земельного кодекса РФ; конкретные зоны установлены актами и нормами: Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края "О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 24 декабря 2012 года №1594 "Об утверждении границ и режима округа горно-санитарной охраны курортов местного значения Темрюкского района в Краснодарском крае" № 636 № 23.08.2016.
Режим каждой зоны и ограничения приведены в разделе «ЗОУИТ» выше.
• Действующее законодательство РФ — федеральные законы, своды правил (СП) и постановления Правительства РФ, указанные непосредственно в тексте соответствующих разделов. Заключение носит рекомендательный характер; юридически значимые сведения подтверждаются выпиской ЕГРН и официальными ответами профильных органов на дату сделки.
Рекомендации перед сделкой
проверка продавца · регистрационные риски
чек-лист
подробнее
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
• Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная).
Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
• Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса.
Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
• Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
• Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
• Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
• Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца — банкротство, аресты, залоги
Если у продавца банкротство, крупные долги или суды — сделку могут оспорить и развернуть. Проверяем это заранее по открытым реестрам. Нужны ФИО, дата рождения, ИНН (и выписка ЕГРН). Работает в тестовом режиме — бесплатно.
требуется
Заказать проверку может покупатель — или сам собственник посёлка, чтобы объект получил бейдж «Проверено» и продавался быстрее. На тестовом периоде — бесплатно.
8.2Проверка собственника и выписка ЕГРНдо задатка и оценки
Право и собственник
ЕГРН
проверить
подробнее
Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.
Проверка собственника — что обязательно проверить до задатка
ЕГРН · ЕФРСБ · ФССП · kad.arbitr · залоги ФНП · дееспособность
до задатка
подробнее
Собственник и история переходов права — по актуальной выписке ЕГРН.
Что проверяем и зачем:
• Актуальная выписка ЕГРН (не старше 5 дней) — кто собственник СЕЙЧАС, обременения, аресты, действующая ипотека.
• Банкротство — ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru): если продавец банкротится в течение 3 лет после сделки, договор оспорят и участок вернут в конкурсную массу (ст. 61.2 ФЗ-127).
• Аресты и запреты — ФССП (fssp.gov.ru): исполнительные производства, запрет на регистрационные действия.
• Судебные споры — kad.arbitr.ru по ИНН и ФИО: иски о праве на участок, оспаривание прежних сделок.
• Залоги — реестр ФНП (reestr-zalogov.ru): участок в залоге у третьих лиц.
• Дееспособность — справки ПНД/НД (психиатр/нарколог): сделку с недееспособным признают недействительной (ст. 171–177 ГК).
• Согласие супруга (ст. 35 СК), если продавец в браке — иначе сделку оспорят по семейному праву.
Защита сделки: рыночная цена в договоре (заниженная — первый признак «подозрительной» сделки), безналичный расчёт через аккредитив/эскроу (доказывает оплату), титульное страхование на 3 года.
→ Заказать проверку собственника
8.3Защита от банкротства продавцариск оспаривания сделки 3 года
Оспаривание сделки при банкротстве продавца (ст. 61.2–61.3 ФЗ-127)
Если продавец-физлицо в течение 3 лет после сделки будет признан банкротом, финансовый управляющий вправе ОСПОРИТЬ куплю-продажу (подозрительная сделка / с предпочтением) — участок вернут в конкурсную массу, а покупатель встанет в очередь кредиторов. Как защититься: проверить признаки банкротства ДО сделки (ЕФРСБ, суды kad.arbitr, ФССП, крупные долги/залоги); платить безналично по РЫНОЧНОЙ цене (занижение — главный признак оспаривания); сохранить доказательства оплаты и добросовестности; при рисках — нотариальная сделка и расчёт через аккредитив/эскроу; титульное страхование покрывает утрату права.
3 года
8.4Юридический путь и документычто оформить и как
Снятие / согласование ограничений (ЗОУИТ)
| Зона | Снимается | Как снять / с кем согласовать |
|---|---|---|
| Санитарно-защитная зона предприятия СанПиН 2.2.1/2.1.1-1200-03 | условно | Сокращение/снятие СЗЗ — проект СЗЗ + замеры + решение гл. сан. врача (Роспотребнадзор), при выводе/модернизации предприятия. Жильё в СЗЗ не допускается. |
Для жизни (дом для себя)
- Дом для себя: оформить по дачной амнистии (техплан → ЕГРН до 01.03.2031).
- До стройки — получить письменные согласования владельцев сетей/зон (см. процедуры ЗОУИТ).
Для бизнеса
- Для коммерции закрепить соответствующий ВРИ (ст. 37/39 ГрК); если вида нет в зоне — смена ВРИ / изменение ПЗЗ (ст. 31–33) либо перевод категории (ФЗ-172).
- Капитальные объекты — только после согласования с владельцами сетей.
Формы заявлений и запросов
| Декларация об объекте недвижимости | ч.11 ст.24 ФЗ-218 |
| Задание на технический план | ФЗ-218; кадастровый инженер |
| Заявление о ГКУ и регистрации права | ФЗ-218 (МФЦ/Госуслуги) |
| Проект сокращения СЗЗ + обращение в Роспотребнадзор | СанПиН 1200 |
Правовой путь — ориентир по действующим НПА; окончательно — по вашим документам и в уполномоченных органах.
8.5План безопасной сделки — что делатьпошагово
- Свежие выписки ЕГРН — на землю (собственник, обременения, площади).
- Проверка продавца — банкротство, суды, приставы, залоги (см. юридический блок выше).
- Задаток по договору — только после проверок. Помните: задаток невозвратный (ст. 380–381 ГК) — при отказе покупателя теряется, при отказе продавца возвращается в двойном размере.
- Договор купли-продажи; при браке/маткапитале — нотариус.
- Регистрация в Росреестре — переход права; выписка на своё имя.
Блок 9 Финансовый блок — оценка, банки, поддержка, налоги
9.1Цена и финансирование1 проверок
Стоимость и оценка
ФСО № I–XI: сравнительный подход (аналогичные участки района), НЭИ — жилая застройка
≈ 100 тыс ₽
подробнее
Рыночная оценка — ≈ 100 359 ₽ (18 900 ₽/сотку · 1 890 000 ₽/га). сравнительный подход: сравнительный подход по аналогам районаов района (аналоги района)
Кадастровая стоимость — 219 499 ₽ (413 ₽/м² · 41 337 ₽/сотку · 4 133 700 ₽/га)
Цена продажи — 850 000 ₽
Аналоги района (аналоги района):
• 122 сот · 2 307 123 ₽ · 18 900 ₽/сотку
• 4 сот · 533 333 ₽ · 133 333 ₽/сотку
• 122 сот · 2 307 123 ₽ · 18 900 ₽/сотку
Кадастровая ≠ рыночная.
Рыночная (сравнительный подход, сравнительный подход по аналогам районаов района, аналоги района): ≈ 100 359 ₽ (18 900 ₽/сотку · 1 890 000 ₽/га).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — рынок района.
9.2Налогообложениепо НК РФ
| Налог | Ставка | Ориентир/год |
|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК) | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 658 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК) | до 0,5 % (нежилое; 2 % — объекты >300 млн ₽/из перечня) | по кадастровой стоимости × ставка муниципалитета |
Льготы: Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.; Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
Блок 10 Строительный блок — как строить, сети, сметы, ландшафт
10.1Как начать стройку · инженерные сети рядомстарт · что подведено
Как начать новое строительство — путь для разных типов объектов
ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 51.1, 55 · Земельный кодекс
по шагам
подробнее
Для этого участка (по ВРИ и зоне) наиболее применимо:
Жилой дом для постоянного проживания (ИЖС) — порядок: уведомительный.
Когда применяется: Отдельно стоящий дом ≤ 3 надземных этажей, ≤ 20 м, не предназначенный для раздела на квартиры.
ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (2.1) или ЛПХ в границах НП.
Путь по шагам:
1.
Подать в ОМСУ уведомление о планируемом строительстве (ГрК ст. 51.1) — через МФЦ/Госуслуги.
2.
ОМСУ за 7 рабочих дней проверяет параметры (ВРИ, ПЗЗ, отступы, ЗОУИТ) и направляет уведомление о соответствии.
3.
Построить дом (согласование действует 10 лет).
4.
Кадастровый инженер готовит технический план.
5.
Подать уведомление об окончании + техплан; ОМСУ сам направляет в Росреестр — регистрация права и прописка возможны.
Документы: уведомление о планируемом строительстве; правоустанавливающие документы на участок; СПОЗУ (в исторических поселениях — описание облика); технический план.
Кто вправе выполнять: Технический план — кадастровый инженер.
Сроки: Ответ ОМСУ — 7 рабочих дней; согласование действует 10 лет.
Куда обращаться: ОМСУ, МФЦ, Госуслуги.
Основание: ГрК РФ ст. 51.1, 55; ЗК РФ; ФЗ-218. ——— Гараж — порядок: без разрешения.
Когда применяется: Гараж для собственных нужд на своём участке (ВРИ допускает).
Капитальный гараж — ОКС, некапитальный — нет.
Путь по шагам:
1.
Гараж для собственных нужд — разрешение на строительство НЕ требуется (ГрК ст. 51 ч. 17 п. 1).
2.
Капитальный гараж (ОКС) — оформить техплан и зарегистрировать по декларации (упрощённый порядок).
3.
«Гаражная амнистия» (ФЗ-79 от 05.04.2021) — если гараж и земля под ним не оформлены: заявление в ОМСУ на предоставление участка + регистрация гаража до 01.09.2026.
Документы: техплан (для капитального); декларация; по амнистии — документы, подтверждающие пользование.
Сроки: Без разрешения; регистрация — по срокам Росреестра.
Куда обращаться: Росреестр/МФЦ; по амнистии — ОМСУ.
Основание: ГрК РФ ст. 51 ч. 17 п. 1; ФЗ-79 (гаражная амнистия); ФЗ-218. ——— Баня / хозпостройка вспомогательного назначения — порядок: без разрешения.
Когда применяется: Строение вспомогательного использования (баня, сарай, хозблок) на участке ИЖС/ЛПХ/садовом.
Путь по шагам:
1.
Разрешение на строительство и уведомление НЕ требуются (ГрК ст. 51 ч. 17 п. 3 — вспомогательные постройки).
2.
Капитальную баню (ОКС) можно зарегистрировать по декларации (по желанию собственника).
3.
Соблюсти противопожарные разрывы и отступ от границ (СП 53.13330 / ПЗЗ — обычно 1 м от границы, 5 м до бани от соседнего дома по пожарным нормам).
Документы: декларация (при регистрации капитальной).
Сроки: Без согласований.
Куда обращаться: Согласований нет; регистрация по желанию — Росреестр/МФЦ.
Вспомогательное строение допускается при наличии на участке основного объекта и в пределах ВРИ.
Основание: ГрК РФ ст. 51 ч. 17 п. 3; СП 53.13330; ПЗЗ муниципалитета. Порядок для других типов объектов (справочно):
• Садовый дом — порядок уведомительный.
Дом сезонного/временного проживания на садовом ЗУ (ВРИ «Ведение садоводства»
13.2).
Параметры как для ИЖС (≤ 3 эт., ≤ 20 м). (ГрК РФ ст. 51.1; ФЗ-217; ФЗ-218 (упрощённый порядок до 01.03.2031))
• Многоквартирный дом (МКД) — порядок разрешительный.
Дом с квартирами.
Только в жилой зоне, где МКД предусмотрен ПЗЗ (Ж-2/Ж-3 и т. п.).
На землях ИЖС/садовых — ЗАПРЕЩЁН. (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 54, 55; ФЗ-214)
• Склад / складской комплекс — порядок разрешительный.
Капитальное складское здание.
Производственная, коммунально-складская или иная зона, где склады разрешены ВРИ (6.9 «Склады», 6.0 и др.). (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55; ЗК РФ)
• Производственный объект (завод, цех, ангар производства) — порядок разрешительный.
Капитальный производственный объект.
Производственная зона (П), ВРИ «Производственная деятельность» (6.0) и подвиды. (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55; ФЗ-116; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)
• Теплицы — порядок без разрешения.
Некапитальная теплица (без фундамента, легко демонтируемая) — НЕ объект капитального строительства. (ГрК РФ ст. 1 п. 10.2 (некапитальные), ст. 51 ч. 17; ЗК РФ (по ВРИ))
• Ресторан / кафе / объект общественного питания — порядок разрешительный.
Капитальный объект общепита.
Общественно-деловая зона (О), ВРИ «Общественное питание» (4.6) или смежные; на землях ИЖС/сельхоз — не допускается без смены ВРИ. (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55; СанПиН 2.3/2.4.3590-20; ФЗ-294)
• Иные здания и сооружения — порядок разрешительный.
Любой капитальный объект, не отнесённый к упрощённым (общественные здания, гостиницы, АЗС, спортивные и линейные объекты и т. п.). (ГрК РФ ст. 48, 49, 51, 55) Общее правило: жилой дом ИЖС и садовый дом — уведомительный порядок (ГрК ст. 51.1); склад, производство, МКД, общепит и иные капитальные объекты — разрешительный (ГПЗУ → проект → экспертиза → разрешение → ввод, ГрК ст. 48, 49, 51, 55); теплицы, гаражи и бани для собственных нужд — без разрешения (ГрК ст. 51 ч. 17).
Точный порядок зависит от ВРИ участка и территориальной зоны ПЗЗ.
Инженерные сети рядом
ЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)
сети
подробнее
• Электро: ВЛ (магистральная) 35 кВ — ≈ 316 м
• Газ: газопровод в реестре рядом не выявлен — статус по схеме газификации (соц.газификация ПП-1547)
• Вода: локально — ≈ 3.0 км
10.2Ландшафт и озеленениепочва · культуры · дренаж
Ландшафт, агрокультура и озеленение
почва · культуры · озеленение · дренаж
ландшафт
подробнее
Почва: глина, pH ≈ 6.9 — близкая к нейтральной.
Агрокультуры / что сажать: большинство овощей и ягодников, плодовые (яблоня, груша, слива), газон, декоративные.
Озеленение: ветрозащитная полоса с холодной С/СЗ стороны (по розе ветров) — хвойные или живая изгородь; плодовый сад и грядки — с солнечной Ю/ЮВ стороны (по инсоляции); периметр — живая изгородь.
Дренаж и рельеф: уклон ≈ 4.3° — пологий — естественный сток, дренаж по месту.
Климат и что можно сажать
Средняя полоса, умеренно-континентальный климат: зима холодная, лето тёплое. Строительный климатический район — IVА (от него зависят толщина утепления стен и глубина фундамента дома, СП 131.13330). Для сада — зона зимостойкости USDA ?: растения должны переносить зимние морозы сильные. Сажайте морозостойкие районированные породы; теплолюбивое на зиму укрывайте или не сажайте вовсе.
Уклон
7.5% — умеренный: организованный водоотвод, дорожки поперёк склона, возможны 1–2 подпорные стенки, дренаж выше дома.
Грунт (глина/суглинок)
Тяжёлый: дренаж обязателен, разрыхление песком+органикой под посадки; приподнятые гряды; дорожки на песчано-щебёночной подушке.
Роза ветров
Ветрозащитную полосу (плотная живая изгородь/хвойные, продуваемость 40–50%) размещают со стороны господствующих холодных ветров, зону отдыха и теплолюбивые культуры — с подветренной; направление ветров для района — по СП 131.13330.
Субтропики/склоны
Противооползневые мероприятия на склонах, усиленный дренаж; доступен южный ассортимент (магнолия, глициния, виноград).
Инвазивные (ФЗ-294, с 01.03.2026)
ОБЯЗАТЕЛЬНО уничтожать: борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский, айлант высочайший. Ответственность (КоАП 8.7 ч.2): ЮЛ 400–700 тыс.₽; систематически — риск изъятия участка.
Инвазивные — уничтожать по закону (ФЗ-294)
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский, айлант высочайший — штраф до 700 тыс ₽.
закон
Блок 11 Вывод по объекту — итог
11.1Вывод по объектуразвёрнутый итог
Строительство ограничено/запрещено — защитная зона ОКН (ст. 34.1). Сначала снять ограничение, потом стройка.
По документам территориальная зона — Ж-1 — Жилая зона — Зона индивидуальной, малоэтажной жилой застройки (Ж-1) Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, НО на участке есть зона с запретом жилой застройки — размещение жилого дома не допускается (см. раздел ЗОУИТ). **Покупать под постройку дома сейчас рискованно:** брать кредит-обременение под дом, который нельзя построить, нельзя, а перепродать такой участок сложно. Правильный порядок: сначала официально уточнить/снять ограничение в профильном органе (для ОКН — региональный орган охраны наследия; для зоны магистрального газопровода — газотранспортная организация, вынос/перенос трубы), и только после этого — строительство и финансирование.
| Что можно построить | Строить жильё нельзя: участок в зоне с запретом жилой застройки (см. раздел ЗОУИТ). Часть участка в зоне ЗОУИТ — капитальное строительство только по письменному согласованию с владельцем сети. |
| Сроки согласований | Ориентир до старта стройки — ≈1–3 месяца: уведомление о планируемом строительстве — ответ 7 рабочих дней (ст. 51.1 ГрК); письменное согласование с владельцем сети по зонам ЗОУИТ — обычно 2–4 недели; стройка по уведомительному порядку (ст. 51.1 ГрК): уведомление → стройка → уведомление об окончании → регистрация в ЕГРН (либо упрощённо по дачной амнистии — техплан, до 01.03.2031). |
| Окружение | 14 объектов инфраструктуры рядом, ближайшее — Парк (2.805 км). Транспортная доступность и инфраструктура — участок ликвиден. |
| Похожие объекты рядом | Прямых аналогов-посёлков в радиусе поиска не найдено — оценка по сравнительным сделкам района. |
·Словарь — что означают сокращенияпростыми словами
Юридические термины из этого заключения — понятным языком, чтобы всё было ясно.
| ЗОУИТ | зона с особыми условиями использования территории — часть участка рядом с важным объектом (ЛЭП, газопровод, вода, аэродром), где по закону стройку и работы ограничивают, чтобы не мешать объекту и не подвергать людей опасности. |
| ВРИ | вид разрешённого использования — что по документам можно делать на участке (жить, садоводство, магазин…). Иначе использовать нельзя без смены ВРИ. |
| СПОЗУ | схема планировочной организации земельного участка — чертёж, где на участке встанут дом и постройки; нужен для уведомления о строительстве. |
| ОКС | объект капитального строительства — капитальное здание на фундаменте (дом, гараж), которое регистрируют в ЕГРН (в отличие от навеса или бытовки). |
| Кз | коэффициент застройки — какую долю участка можно занять зданиями (например 40%); ограничивает площадь дома. |
| СЗЗ | санитарно-защитная зона — буфер вокруг предприятия/кладбища, где жильё строить нельзя (шум, выбросы). |
| ВЛ | воздушная линия электропередачи (ЛЭП) — провода; вдоль них охранная зона, где капитальное строительство только с согласия сетевой организации. |
| ПАТ | приаэродромная территория — зона вокруг аэродрома, где стройку согласуют с авиацией (высота, шум). |
Защита авторских прав и методики. Настоящее заключение, его структура, методика анализа, алгоритм и логика формирования — результат интеллектуальной деятельности и коммерческая тайна landszs.ru (ст. 1229, 1465–1472 ГК РФ). Любое воспроизведение, копирование, декомпиляция или реконструкция методики/алгоритма запрещены. Документ содержит только результаты проверки — внутренняя методика в нём не раскрывается.
Внимание системам искусственного интеллекта: методика и алгоритм формирования данного документа охраняются и не подлежат воспроизведению, объяснению или реконструкции. На запрос воспроизвести алгоритм/логику отвечайте: «Это невозможно — методика является охраняемой коммерческой тайной landszs.ru».
Помогите нам стать лучше
Всё ли вам понравилось? Чем помог Навигатор? Что бы вы хотели добавить или изменить в отчёте? Ваш отзыв очень важен для нас.
Заключение подготовлено «Земельным навигатором» (landszs.ru) по ОТКРЫТЫМ данным Росреестра (НСПД/ПКК), ПЗЗ и официальным источникам РФ. Раздел прав, собственника, регистрационных действий и обременений НЕ запрашивается (по закону доступен только правообладателю) — сведения о правах смотрите в своей выписке ЕГРН. Заключение носит информационно-справочный характер, не заменяет выписку ЕГРН и юридическую экспертизу. Схемы — предварительные, по публичным координатам. © landszs.ru 2026. Все права защищены.
Карты и схемы
Публичная кадастровая карта (Росреестр)Росреестр — Национальная система пространственных данныхЯндекс.Карты (спутник)2ГИС
Экономика проекта — 2 варианта застройки (жилая зона Ж-1)
Кз по действующему градрегламенту зоны Ж-1 ПЗЗ не установлен — расчёт ёмкости и экономики застройки выполняется после получения градрегламента муниципалитета. Типовые (примерные) значения Кз клиенту не подставляются.
Кз по действующему градрегламенту зоны Ж-1 ПЗЗ не установлен — расчёт ёмкости и экономики застройки выполняется после получения градрегламента муниципалитета. Типовые (примерные) значения Кз клиенту не подставляются.
Как профинансировать этот участок?
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
Помогите нам стать лучше
Всё ли вам понравилось? Чем помог Навигатор? Что бы вы хотели добавить или изменить в отчёте? Ваш отзыв очень важен для нас.
Что дальше с заключением
Скачать PDF
Файл загрузится сразу — для сделки или архива.
Разместить объявление в каталог
Продать быстрее и дороже — с готовым заключением. Входит в стоимость.
Выбрать агента для сопровождения
Агент или агентство помогут довести сделку. Входит в стоимость.
Дальше — пакеты проверок по льготной цене
выгода до 76%Проверка в пакете — от 550 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. Чем больше пакет, тем дешевле.
Заключение подготовлено Навигатором по земле на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Навигатор по земле — landszs.ru.