📐 Купили участок, а фактическая площадь не совпадает с ЕГРН: что делать?
📐 Купили участок, а фактическая площадь не совпадает с ЕГРН: что делать? В ЕГРН указано 10 соток, а после измерений участка на местности оказалось больше или меньше. Первая мысль: в ЕГРН ошибка. Но это далеко не единственное объяснение. 📍 Забор и граница участка — не одно и то же Забор показывает прежде всего то, какой территорией фактически пользуется собственник. Поэтому измерить площадь внутри забора и сравнить её с цифрой в выписке ЕГРН недостаточно. Нужно выяснить: — установлены ли границы участка в ЕГРН; — где находятся их характерные точки; — соответствует ли фактический забор этим границам; — нет ли ошибки в сведениях ЕГРН. Если границы требуют уточнения, их местоположение определяется с учётом правоустанавливающих и других предусмотренных законом документов. А при отсутствии в них необходимых сведений закон позволяет учитывать границы, существующие на местности 15 лет и более. ➕ Если за забором земли оказалось больше Лишняя земля не становится вашей собственностью только потому, что много лет находится за вашим забором. Она может относиться к соседнему участку либо к государственной или муниципальной земле. Использование земли без предусмотренного законом права может квалифицироваться как самовольное занятие земельного участка или его части. За это предусмотрена административная ответственность. Поэтому логика: «В ЕГРН 10 соток, а забором огорожено 12 — значит, у меня 12 соток» не работает. ➖ А если земли фактически меньше? Причины тоже могут быть совершенно разными. Например: — забор установлен внутри границ участка; — частью территории фактически пользуется сосед; — в описании границ содержится реестровая ошибка; — границы участка требуют уточнения. Поэтому здесь важно не просто измерить площадь, а вынести координаты границ на местность и сопоставить их с фактическим землепользованием. 🗺 Можно ли просто изменить площадь в ЕГРН? Не всегда. Уточнение границ — это не способ произвольно увеличить участок до фактически используемой территории. 218-ФЗ устанавливает специальные условия, при которых при уточнении границ может измениться площадь участка. А если речь идёт об исправлении реестровой ошибки, необходимо подтвердить сам факт такой ошибки и обосновать правильное местоположение границ. Росреестр в апреле 2026 года отдельно обратил внимание регистраторов на необходимость такого обоснования в межевом плане при исправлении реестровых ошибок. ⚠️ А если ошибка действительно в ЕГРН? Закон предусматривает специальный порядок исправления реестровых ошибок. В зависимости от ситуации исправление может происходить на основании необходимых документов, в предусмотренных законом случаях — непосредственно органом регистрации прав, а если исправление способно причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц — по решению суда. Поэтому сначала нужно установить причину расхождения, а уже потом выбирать способ её устранения. 🏡 Особенно внимательно — к границе с соседом Если расхождение касается общей границы двух участков, вопрос может затронуть права другого собственника. При уточнении границ в предусмотренных законом случаях требуется их согласование. А при исправлении ошибки в границах смежных участков 218-ФЗ устанавливает отдельные правила такого согласования. Поэтому просто перенести кадастровую границу туда, где сегодня стоит забор, нельзя. 🔎 Что делать собственнику? Если обнаружилось расхождение, последовательность действий может быть такой: — получить актуальные сведения ЕГРН; — проверить, установлены ли границы участка; — обратиться к кадастровому инженеру; — провести необходимые измерения на местности; — сопоставить координаты границ с фактическим забором; — проверить сведения о смежных участках; — определить причину расхождения; — только после этого выбирать юридический способ решения.